土地の用途

土地は地域によって「住宅のみ」「商業用」など、13種類の用途が定められています。この中でも「第一種低層住居専用地域」は用途の制限が最も厳しく、低層の一戸建て住宅しか建てることができません。商業地域では住宅以外に、ホテルや店舗なども建てることができるので買い手がつきやすく、土地査定価格も高くなる傾向があります。

交通機関などへの利便性

駅からの距離も大切なポイントです。駅から近ければ近いほど高い価格がつきます。駅から離れた場所にある地域では、近くにバス停や商業施設があるかどうかがポイントです。

面積

土地の面積は基本的に広ければ広いほど価格が上がります。ただし、「第一種低層住居専用地域」および農業や林業を行う「市街化調整区域」では、面積が広くても単価は低めです。

形状

土地の形状が正方形に近いかどうかによっても査定価格に違いが出ます。土地が細長かったり、いびつな台形だったりすると査定額は低くなる傾向です。

土地に接する道路の幅

前面道路の幅は容積率を決定する重要な要素なので、広い方が土地は高く売れます。容積率というのは「土地面積に対する建物の延べ床面積の割合」のことです。例えば容積率が200％の場合、50平米の土地なら床面積が100平米までの建物を建てることができます。
住居系の用途地域内にある土地で前面道路の幅が4mの場合、その土地の容積率は4m×0.4×100％＝160％で計算します。前面道路の幅が5mだと、容積率は5m×0.4×100％＝200％となるため、より広い家を建てることも可能です。

間口や奥行きの長さ

間口が狭すぎる、あるいは奥行きが長すぎる土地は建物を建てる際に何かと制限があるので、あまり高い価格では売れにくいです。間口が広い土地であれば駐車スペースを入口に確保することができるため、使いやすい家を建てることができます。

角地・二方路地などの道路との関係

角にある土地や2つの道路に挟まれている土地は風通しがよく、日当たりにも問題がありません。そのため、買い手がつきやすく、査定額も高めに設定されることがほとんどです。

高低差

道路に対しての高低差も土地の価値を決める大切な要素となります。道路よりも低い土地は湿気が多いなどの問題があり、排水工事に費用がかかるため、低い査定額がつけられることがほとんどです。一方、道路よりも高いならそれほど問題はありません。ただし、極端に高い場合は階段などを設置する必要があるため、査定額が低くなる傾向にあります。

土壌汚染や埋蔵文化財の有無

土壌が汚染されている土地は対策にかなりの費用がかかるため、査定額は低いです。また、遺跡などの埋蔵文化財が見つかった場合、作業が停止になることも少なくありません。それにより、価格が大きく下がってしまう可能性も考えられます。

近隣に嫌悪施設があるかどうか

嫌悪施設とは、産業廃棄物処理場や下水処理場、送電線、風俗店などです。近くにこのような嫌悪施設があると査定額を下げる要因となります。

条件などによって判断基準は異なるため、不動産会社に相談することをご検討ください。