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Inheritance 相続した不要な不動産を、「プラス」に変える！
いざ不動産を相続すると、「使い道がなくて困った」「所有する空き家をどう対処すべきか分からない」とお困りになる方は少なくありません。
不動産相続や空き家でお悩みなら、今治市の不動産会社「レッドエイト」にお任せください。お客様のご事情やご希望を考慮し、最適な選択をご提案いたします。
こちらでは、相続や空き家に関する情報をわかりやすくお伝えいたします。
相続する前に押さえておきたい「3つ」のこと
「遺品の整理などで慌ただしい」
「ほかの家族が遠方に住んでいるため、相続に関する話し合いの時間がなかなか確保できない」
大切な方との急なお別れのあとは、このようなケースも少なくありません。慌てずに対応するためにも、ご遺族に残される不動産が存在する場合は、まず以下の3つのポイントをおさえておきましょう。
①不動産は誰が受け継ぐのか？
ご遺族に不動産が遺される場合、まずはっきりとさせておきたいのは「誰が受け継ぐのか」という点です。
基本的に、法定相続人となるのは配偶者である「奥様」か「旦那様」ですが、それ以外のご家族には順序があり、一般的に上から「子」「親」「兄弟姉妹」の順となります。また、こうした法定相続人でなくとも、亡くなられた方の遺言によって遺産が残される場合もあるでしょう。その場合は、遺言に記された内容が優先されることになっています。
仮に遺産に借金が含まれており、相続を放棄したい場合は所定の手続きを取る必要があります。いずれにせよ、まずは相続する人をはっきりとさせなければなりません。
②遺族間での分配割合は？
遺産の分配方法は法律によって定められており、配偶者や子の有無、人数などによっても異なります。遺言に特別記載がなければ、基本的には民法に則り、ご遺族である配偶者、子、親、兄弟姉妹で分配することになるでしょう。
一方、遺言に相続割合についての記載がある場合は、そちらが優先されることになります。また、相続人同士で話し合い、割合を変更することも可能です。たとえば亡くなられた方に配偶者と子がいるケースでは、法的な相続割合は配偶者の方が多くなりますが、お子様により多くの遺産を残したい場合には話し合って割合を変えることもできます。もし相続を放棄する場合は、他の法定相続人に遺産を渡すことも可能です。
③相続税を支払うことは現実的に可能？
遺産を相続する際には、相続税が課せられる場合があります。相続税の基礎控除額は「3000万＋法定相続人の数×600万円」で計算できますが、近年は相続税の基礎控除が引き下げられつつあるため、手元に残る分が減り、相続税が支払えず困ってしまうケースも増えています。
物件や土地などの遺産に対しても、相続税は現金で支払わなければなりません。相続税を支払うことが難しい場合は、相続した不動産の売却などを検討する必要があるでしょう。
相続税対策の方法と効果について
相続税はすべての方に課せられるわけではありませんが、「相続税をできるだけ減らしたい」「相続税を回避することはできないの？」とお考えの方も多いと思います。ここからは相続した、または相続予定の不動産を活用した「相続税対策」についてご紹介します。
賃貸アパート建築
相続財産のうち、現金はそのままの金額が評価額となるため、不動産として持つことで評価額を下げることができます。相続予定の土地にマンションやアパートを建設すれば、大きな節税効果が見込めます。ただし、どこの土地でもただ建てられるから建てればいいという事ではなく、周辺の賃貸市場や立地条件などを考慮し、リスク等をしっかり把握した上で行わなければなりません。
マンション・戸建て購入
賃貸アパート建築と同様、現金を保有しているよりも、不動産を購入したほうが評価額を大幅に下げられます。たとえば土地付きの一戸建てなら、土地が20～30%程度、建物が40～70%程度の減額が見込めるでしょう。
所有不動産を賃貸物件として貸出す
先述の戸建て購入に加え、その物件をさらに賃貸物件として貸出すと、使用できる自由度が低くなるため、さらに30%程度の減額が見込めます。しかし、相続時に空室の場合は評価額の割引が適用されない為、こちらもアパート建築同様、しっかりと将来の事を吟味した上で行うようにしましょう。
相続時精算課税制度を利用して不動産を贈与
一般的に不動産の生前贈与では節税効果を望めませんが、「相続時精算課税制度」を利用するという方法もあります。「相続時精算課税制度」は60歳以上の父母または祖父母から20歳以上の子・孫への生前贈与について適用される制度です。贈与時の時価で計算するため、価値の向上が見込める不動産であれば節税効果を期待できる等メリットもありますが、こちらの制度はデメリットも多い為、よく検討した上で利用することをお勧めいたします。
居住用不動産もしくは居住用不動産を購入するための資金を配偶者へ生前贈与
現所有の居住用不動産や、新たに居住用不動産の購入をするための資金を、配偶者へ生前贈与する方法です。2,000万円まで贈与税が非課税となる、配偶者控除の特例を活用することで相応の節税効果を見込めます。
相続税対策は千差万別
代表的な相続税対策の方法を列挙しましたが、この他にも様々な対策方法がございます。
また、個人毎の資産状況などにより、効果的な対策方法は異なるため、対策をされる際は事前に専門家に相談し、しっかりと検討した上で行うようにしてください。
リスクだらけ！空き家や空き地を放置してはいけない理由
不動産を相続したものの、使い道がないからといって空き家や空き地として放置しておくと、税金や維持費を払うだけの“負の遺産”となるうえ、「不動産価値が下落する」「所有者責任が問われるおそれがある」などいくつかのリスクが生じてしまいます。
ここからは、空き家を放置することのリスクについて詳しくご説明いたします。
不動産価値が下落する
空き家を放置しておくと、建物の密閉状態が続くことによってカビが異常繁殖したり、畳の腐食やフローリングのひび割れ、ドアの歪みなど不動産価値が下落する要因につながります。また、シロアリが大量発生したり、不快害虫の住処となるなど虫による被害にもさらされるでしょう。
また、長期間使われないことによって風呂場や流し台の排水溝、トイレの滞留部の封水が蒸発すると、悪臭の原因にもなります。さらに、窓まわりや外壁の目地に充填されたコーキングが劣化すると、防水性や気密性が損なわれ屋内に雨水が侵入してしまうこともあります。この他にも火災や犯罪に利用されるなど様々なリスクが考えられるため、空き家・空き地は定期的な保守・点検が必須です。
所有者責任が問われる
おそれがある
空き家の所有者には「所有者責任」があり、建物の崩壊などに起因する事故で、建物の設置または保存に問題があった場合は、本人に過失がなくても責任を負わなければなりません。
たとえばブロック塀が崩れて通行人などに怪我を負わせてしまった時は、所有者が責任を負うことになります。仮にそれが地震や台風などの大規模な自然災害によるものであっても、設置や保存に問題があった場合は「所有者に責任がある」と判断されてしまうのです。
とくに日本は地震や台風が発生しやすいので、空き家を所有されている方は他人に危害が及ばないよう、しっかりと管理する必要があります。
「特定空き家」に指定されるリスクがある
「特定空き家」とは、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下、空き家法）」によって指定される、危険な空き家のことです。
近年、空き家の増加は「地域景観の悪化」「犯罪の発生・誘発」「火災の発生」「不審者の不法滞在」などさまざまな社会問題を引き起こす一因となっています。
そこで制定されたのが「空き家法」です。空き家法では地域に深刻な影響を与える危険がある空き家を「特定空き家」に指定することができ、最終的には行政代執行により強制的に取り壊すことになります。その際の取り壊し費用は、全額所有者に請求されます。
もし取り壊し費用を用意できない場合は土地が競売にかけられてしまうので、特定空き家に指定されないよう、空き家を適切に管理しましょう。
空き家や空き地をお持ちの方へ！3つの対処方法をご提案
空き物件を放置してはいけないとわかってはいても、物件が遠方にある場合など、実際にどのように管理すればよいかわからないという方も多いかもしれません。
空き家や空き地を持て余し、お困りの方に向けて、3つの対処法をご提案いたします。
①気軽に行ける距離なら自主管理がおすすめ
所有する空き家・空き地が気軽に行ける距離にある場合、最も管理コストを抑えられる方法は「自主管理」です。所有者が自分の手で管理を行う際、まずは以下の8つのポイントを押さえるとよいでしょう。
- ライフラインの閉栓
- 郵便受けの封鎖
- 郵便の転送
- 貯湯タンクの水抜き
- 補助錠の設置
- 貴重品・荷物の搬出
- 畳を上げる
- 台風の備え
空き家は泥棒に入られやすいので、貴重品や荷物はすべて搬出し、念のため窓などに補助錠を取り付けておくと安心です。台風に備えて、屋根のアンテナや庭の鉢植え、置物、物押し竿などをすべて撤去することも忘れずに行いましょう。
上記の8つの準備が完了したら、あとは月に1度程度のペースで、全室換気・通水・簡易清掃・雑草除去などの作業を行えば、劣化やリスクはある程度防ぐことができます。
②遠方の場合は管理会社に依頼
空き家・空き地が遠方にあり、自分で管理することが難しい場合は、空き家専門の管理会社に依頼するという手段もあります。
所有者に代わり定期巡回や換気・通水・清掃等のサービスを行ってくれるので、「実家が空き家状態になっているが、遠方のためなかなか管理できない」という方におすすめです。また、台風や地震等自然災害にあった場合もすぐに状態を確認できるというメリットがあります。
不動産会社やセキュリティ会社が空き家管理を請け負っている場合もありますので、まずは所有不動産のある地域に対応した業者を探してみましょう。
当社でも今治市内をはじめ、諸島部や愛媛県内の周辺エリアの土地、建物管理を請け負っておりますので空き家管理でお困りの方は是非一度ご相談ください。
③売却を検討する
空き家や空き地は所有する期間が長くなるほどランニングコストがかかるため、不要であれば売却を検討することもおすすめいたします。
「古い家だから、買い手がつかないのでは？」「不便な土地だから、きっと売れない」というお考えから不要な不動産を所有し続けている方も少なくありませんが、実際に不動産会社へ依頼してみると、思いの外スムーズに買主様が見つかるケースもございます。
相続した不動産をより良い形で活かすためにも、まずは一度査定を依頼してみることをおすすめします。
レッドエイトには「県外の空き家や実家をどうにかしたい」というお客様も多くいらっしゃいます。お客様それぞれのご要望・ご希望に真摯に対応いたしますので、まずはお気軽にご相談ください。
不動産の住み替えのポイントは「売却」を重視すること！
不動産を住み替える場合、いま現在の住居の「売却」と新居の「購入」を両方行う必要があります。
最も理想的なのはこれまでの住居の売却で得た資金をもとに新居を購入するパターンですが、実際は売買のタイミングが合わないケースも少なくありません。売買のタイミングを誤ると地域相場よりも安く不動産を売却してしまったり、売却で準備するはずだった資金が調達できなくなったりと、大きな失敗を招いてしまいます。
売却を先行して行う方が失敗するリスクは減らせます。次の居住先への引っ越しに期限等がなく、少しでも高く売りたいと考えている方など、売却を先行しても問題のない方は売却を先行して行うようにしましょう。
しかし、会社都合の転勤でやむを得ない場合や、気に入った物件があるからどうしても先に購入したいという方などは、購入を先行されてもいいかもしれません。しかし、購入を先行した場合は売却に時間が掛かるとその間二重でローン、もしくはローンと家賃の同時支払が発生してしまう為、購入を先行する場合は収入などを考慮し、慎重に行いましょう。
売るか・貸すかで悩んでいる方も
「レッドエイト」にご相談ください！
せっかく相続した不動産。「空き家にするくらいなら、いっそ売却しようか」「それとも賃貸として貸し出そうか」とお悩みの方は、ぜひレッドエイトにご相談ください。物件の特徴やお客様の生活スタイル、将来のビジョンなどを総合的に判断し、ベストな選択をご提案いたします。
たとえば物件がまだ新しい状態で、今後住む予定がないのであれば、売却する方が賢明です。築年数がそれほど経過していない物件なら、高値で売れる可能性も十分にございます。
一方、将来的にご自身や家族が住む予定があるなら、賃貸のほうがおすすめです。設備の点検やメンテナンス、清掃など、賃貸物件を維持するためにはたくさんのコストがかかるため、これらを見越した上で安定的・継続的な家賃収入を確保する必要があります。
PICK UP！離婚時の不動産売却について
離婚をしたら、夫婦で住んでいた不動産はどのように扱えば良いのでしょうか？一般的にはどちらか一方が住み続けるケースが大半ですが、実は、離婚の場合不動産は売却するほうが得策であることが多くあります。
離婚時に不動産を売却したほうが良い理由
婚姻生活中に所有していた不動産は、財産分与の対象になります。売却して現金化すれば2人で資産を分け合うことができるようになるため、どちらか一方が所有し続けるよりも後々になって揉める心配がありません。
また、住宅ローンを完済しやすいのもメリットです。夫婦間では住宅ローンを連帯債務や連帯保証によって借りるケースも多いと思いますが、実はこれらは離婚をしても、完済しない限り解消されません。不動産を売却すればその分をローン返済に充てることができ、より迅速な完済と解消を目指せます。
住宅ローンは名義変更が認められにくいというのも、売却をおすすめする理由のひとつです。名義人ではない方が住み続けるのは難しいため、売却して現金を分け合う方が、問題が生じにくいと考えられます。
離婚時、不動産を売却する際に注意したいポイント
離婚時に不動産を売却する場合は、必ず離婚が成立してから行うようにしましょう。もし離婚前に住居を売却してしまうと、2人で分け合った際に「贈与」と見なされ、財産をもらう方に贈与税が発生してしまいます。離婚後の「財産分与」というかたちであれば、贈与税は発生しません。
また、住宅ローン残債が売却額を上回っている、いわゆる「オーバーローン」状態で、不足分を返済することが難しい場合は、通常の売却ではなく任意売却や競売を視野に入れる必要性もあります。任意売却では住宅ローン残債を圧縮して売却することができますが、ローンが残った場合は金融機関と協議の上返済を続ける必要があることと、ローンを滞納したケースと同様、信用情報に傷がつくことになるので注意しましょう。
ご不明な点はわかりやすくご説明いたしますので、お気軽にレッドエイトまでご相談ください。
今治の不動産相続に関するご相談は株式会社レッドエイトへ
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こちらでは不動産相続や空き家の管理について詳しくご紹介いたしました。
ほかにもコラムページでは、不動産相続の手続きの流れや戸建て売却時の住み替え方法、不動産相続後の登記手続きについて解説しております。不動産相続にお悩みの方はぜひご参考ください。
