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不動産売却の基礎知識とコツ

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Before 不動産売却を成功へ導くために

今治市の不動産会社・レッドエイトでは、ご満足いただける不動産売却を実現できるよう全力でサポートいたします。

不動産売買という大きな取引は、人生で何度もあるものではありません。「はじめて不動産売却を行う」「何から手を付ければ良いかわからない」という方のほうが多いでしょう。このページでは、不動産売却に関する基礎知識や、売却価格を少しでも高めるためのコツをご紹介します。

お問い合わせから売却までの流れ 

まずは、お問い合わせから、 売却までの流れを解説いたします。

STEP.1 お問い合わせ

まずは不動産会社へ、不動産売却を考えている旨を相談しましょう。レッドエイトでは、24時間365日対応可能なフリーダイヤルを設けておりますので、日中お時間の取りづらい方や、真夜中にふと思い立った時など、いつでもお電話をお待ちしております。お客様一人ひとりに丁寧に対応させていただきますので、不動産の現状やお悩みについて遠慮なくご相談ください。

STEP.2 不動産査定のご依頼・実施

実際に売却するかどうかに関わらず、物件の価値を知っておくためにもまずは一度査定を依頼してみましょう。査定の結果次第で売却の必要性が変わることもございます。

お客様から頂戴した大まかな情報のみで査定を行う「机上査定」は、今すぐ売るつもりがない方や、相場を把握してから本格的な検討をしたい方などに多く選ばれております。一方、担当者が直接訪問し、物件や周辺状況を細かく加味した上で査定する「訪問査定」では、1年以内に売却を検討されている方や、より正確な査定額を算出したい方に選ばれております。

STEP.3 媒介契約

査定額や内容にご納得されましたら、不動産会社との媒介契約を締結します。

なお、媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴が異なります。どの契約が最適か、担当者とよく相談して決定しましょう。

STEP.4 販売活動

媒介契約を締結したら、不動産会社が新聞広告や折込チラシ、Webサイトへの公開といった販売活動を開始いたします。他にもフリーペーパー広告やオープンハウスの開催など、不動産会社によって販売活動の種類は異なります。

STEP.5 内覧への対応など

売却物件に居住しながら販売活動をする場合、購入希望者様から内覧のご希望があると、売主様ご自身にも対応をご協力いただくことになります。また、長期に渡り売却が決まらない場合は、売主様とご相談しながら売出価格を再設定する場合もあります。

STEP.6 購入希望者様との交渉

購入希望者様から申し込みがあった場合は、売買価格や支払い方法、支払時期などに関しての交渉が行われます。こうした交渉は不動産会社が代行する場合がほとんどです。お客様にとって納得のいく結果につながるよう、要望等があれば伝えておきましょう。

STEP.7 売買契約

売買条件がまとまり、売主様と買主様双方の合意が取れたら、売買契約が締結されます。なお、一般的にはこの時点で、買主様から売主様に「手付金」と呼ばれる売却代金の一部が支払われます。

STEP.8 お引渡し(決済)の準備

お引渡しに向けて、契約内容や双方間で取り決めたスケジュールに則り、土地の測量や、司法書士への登記依頼、残置物の撤去、買主様がローンを利用される場合はローン申し込みなどの手続きを進めていきます。

STEP.9 お引渡し(決済)

必要な書類の準備や手続き等がお済みになりましたら、お引渡し日(決済日)を迎えます。
残代金の受渡し等を行い、晴れてお引渡し完了です。

この際、物件に住宅ローンの抵当権が設定されている場合は、抵当権の抹消手続きも行います。(司法書士に依頼しない場合は事前の抹消手続きが必須です。)

また、登記手続きや融資の関係上、基本的には平日に行います。

信用できる不動産会社の選び方とは?

不動産売却を成功させるためには、信用できる不動産会社を選ぶことがカギになります。不動産会社を選ぶ際に注目したいポイントをまとめました。

顧客第一で対応してくれるかどうか
顧客第一で対応して
くれるかどうか

不動産会社は売主様の良きパートナーとなり、売主様と二人三脚で不動産売却を成功に導くべきです。「とにかく売れれば良い」という姿勢の担当者では、信頼して任せることはできないでしょう。売主様のお話に親身に耳を傾け、売主様のことを第一に考えるような不動産会社を選ぶのがポイントです。

地域相場にあった適正査定を提案してくれるか
地域相場にあった適正査定を提案してくれるか

不動産を「少しでも高く売りたい」という売主様の気持ちに寄り添うように見せかけて、地域相場に合わない非現実的な高額査定をしてくる不動産会社には注意が必要です。

高い査定額を提示されると、「そんなに高く売れるの!?」と心が踊ってしまいそうですが、むやみに高い査定額を設定すると買主様が見つからず、いつまでも売れ残るおそれが高まります。築年数だけが長くなり、結局は相場よりも安い金額での成約になった……ということになりかねないのです。

売主様のことを本当に思うならば、地域相場や物件の個別性を考慮して、スムーズに売却できると想定される適正価格を提示することが大切です。高額査定を提示された場合は、その価格で売出しができる根拠を担当者に確認し、その根拠に納得できるのであれば相場よりも高額で売出しを開始するもの間違いではありません。その際は、適正価格へ値下げをする時期も事前に予定しておくと売却のタイミングを逃してしまう可能性も低くなります。しっかりと根拠のある査定ができる会社を選びましょう。

囲い込みを行っていないか
囲い込みを行っていないか

他の不動産会社から購入希望の問い合わせがあっても、「すでに成約済みです」などと言って売主様に紹介せず、自社で買主様を探し出すことで双方から仲介手数料を引き出そうとする行為を「囲い込み」といいます。このようにせっかくの売却チャンスを潰し、自社の利益を第一とする不動産会社は絶対に避けるべきです。  

しかし、一般の方に囲い込みしているかどうかの判断をすることは難しい為、怪しいと感じた場合は、別の不動産会社に事情を説明して協力してもらいましょう。

不動産売却の際におさえたい「3つのポイント」

不動産売却を満足のいく結果に導くためには、事前準備が非常に重要です。以下3つのポイントをおさえて、売却を成功させましょう。

周辺地域の相場は必ず確認しましょう
周辺地域の相場は必ず確認しましょう

希望する売却価格がその地域の物件相場と合っていないと、物件がなかなか売れなかったり、想定よりも安く評価されがっかりしてしまう事があります。これは、ほとんどの買主様がまず不動産を購入する”地域”を決め、そこから実勢価格に合わせて予算決めを行うからです。  

つまり、多くの買主様の目に留まるためには、周辺地域の相場に合わせた価格設定が重要というわけです。  

もちろん、条件によっては少々高額でも売却先が決まる可能性はありますが、地域相場とあまりにかけ離れた価格設定はおすすめできません。まずは、周辺地域の相場を確認し不動産会社の担当者と相談して最初の価格設定を行いましょう。  

不動産価格に対する基礎的な考え方を知りましょう

不動産売却において重要となる、以下の3つの考えを意識した上で、売却に臨みましょう。

➀不動産にはそれぞれ個別性がある
➀不動産にはそれぞれ個別性がある

不動産の価値は地域だけでなく、土地の形や大きさ、築年数、間取り、また方位などによっても異なります。この「物件ごとの個別性」によって、周辺の相場よりも高く売却できるか、もしくは安くしないと売却できないのか検討することができます。

➁不動産価格は常に変動する
➁不動産価格は常に変動する

不動産価値は常に変動するものです。同じ物件であっても、地域の再開発が進むなどして需要が高まれば価格が高騰する可能性がありますし、反対に人口減少や地域の情勢などにより価値が下がってしまうケースもあります。そのため、不動産を売却する際は市場全体の動きを見つつ「取引するタイミング」を推し量ることも大切です。

➂不動産価格は売主様と買主様の合意で決定する
➂不動産価格は売主様と買主様の合意で決定する

不動産価格は、売主様・買主様双方の合意により決定します。そのため、買主様から値下げ交渉があったり、購入希望の方が多ければ売主様が金額を提示し直したりすることで、当初の価格から変わることもあります。「不動産価格は、売主様・買主様がそれぞれ納得した上ではじめて決定する」ということを心にとどめておきましょう。

お持ちの物件のメリット・デメリットを把握する
お持ちの物件のメリット・デメリットを把握する

お持ちの不動産を「納得のいく価格」で売却するためには、なによりもまず売主様ご自身が、不動産の「良い点」「悪い点」を把握しておくことが大切です。たとえば「駅から近く利便性が良い」「玄関のデザインにこだわっている」「地域の治安が良く、買い物環境が充実している」「土地の形状が良くない」「建物の所々に傷みや劣化が見られる」など、ご自身が不動産を購入する視点に立って物件を見直してみてください。家や土地のメリット・デメリットを客観的に考えてみることで物件の個別性がより明確になり、購入希望者へのアピールもしやすくなります。

不動産の売買方法はこの2つ!「仲介売却」「不動産買取」

不動産の売買方法はこの2つ!「仲介売却」「不動産買取」

不動産売却には大きく分けて「仲介売却」と「不動産買取」という2つの方法があります。  

「仲介売却」は、売主様と買主様の間に不動産業者が仲介役として入るかたちで行われ、売出し広告などの売却活動から売却時の条件交渉や契約のサポートまでお手伝いします。買主様を見つけるまでにお時間を要する場合もありますが、条件交渉によって市場価格に即した価格での売却に近づけるため、物件をできるだけ高く売りたいという方におすすめの方法です。  

一方「不動産買取」は、不動産業者が売主様から直接物件を買い取る方法です。物件の所有権が不動産業者に移るため、買主様を募るための売却活動が不要となり、よりスピーディーにかつ内密に不動産を売却することができますが、仲介売却と比べ市場価格よりも安い価格での買取になります。(相場の半額以下の場合も多々あります。) その為、できるだけ早く物件を手放し、すぐに現金化したいという方におすすめです。

詳細はこちらをご覧ください。

より高く売却するために!査定評価のポイント

より高く売却するために!査定評価のポイント

誰しも、所有する物件を「少しでも高く売りたい」と考えるものです。弊社では売主様のご希望に添えるよう手厚いサポートを行っておりますが、そもそも物件の査定とはどのように行うのでしょうか? 不動産評価を左右するポイントと、評価を少しでも上げるコツをご紹介します。

査定評価の決め方って?

物件の査定額は、主に以下のポイントによって左右されます。

周辺環境

「駅からアクセスしやすい」「買い物環境が充実している」「学校が近い」といった物件は、周辺環境が良好であると評価される傾向があります。

隣接する道路

土地と隣接する道路の位置も、査定に影響します。南面道路や角地は高評価につながりやすく、反対に北面道路や周囲が建物に囲まれている場合は査定が低くなる場合があります。

物件の状態

中古物件の場合は、築年数や、お風呂・トイレなど各種設備の状態が影響します。更地の場合は、土地の上に不要なものがあると低評価につながりやすくなります。

土地の形

一般的に、整形地(長方形または正方形)の土地は使い勝手が良く、査定額が高くなる傾向があります。逆に、不整形地(旗竿地や三角型、崖地や高低差等のある土地)は査定評価が低くなってしまいます。

道路幅員

建設基準法により、建物を建設するためには幅員4m以上の道路に2m以上接した土地が必要です。そのため幅員が4m以下の土地は購入後の建て替えが困難であったり、前面道路が4m幅になるよう所有地の一部を道路として提供しなければならなかったりと制約が多く、低評価につながる場合があります。

日当たり

日本は湿度が高い気候のため、日当たりの良さもポイントです。南向きの物件が高評価に繋がりやすい事は一般的にも広く知れ渡っておりますが、近年は様々な手法で室内へ光を取り入れる工夫をされている建物が増えているため、間取りや周辺物件の立地状況等を見て総合的に判断いたします。

社会的・経済的状況

土地の市場価値は社会情勢や経済の動きに影響されやすく、たとえば再開発が予定されている土地などは高評価につながります。また、増税の予定などによって変動することもあるため、売却の時期を見極めることも大切です。

査定評価を少しでも良くするコツとは?

立地や土地の形などは変えようのない要素ですが、売主様のちょっとした工夫で査定評価をアップさせることは十分可能です。査定前に、以下のポイントに注意してみましょう。

清潔感がある

築年数が経過していても、「掃除が行き届き、清潔感のある物件」と「物が溢れかえりホコリが溜まっている」物件とでは印象が大きく異なります。また、とくに注意したいのが水回りの汚れ。トイレやお風呂、キッチンなどがあまりに汚れていると、評価が下がってしまうおそれがあります。

イヤな臭いがしない

「他人の家」というのは独特な臭いがあるものです。多少の臭いは仕方がありませんが、ペット臭やタバコ臭がこびりついている場合は、できるだけ消臭対策をしておきましょう。

整ったインテリア

「ここに住んだら、素敵な生活を送れそう」というイメージを持っていただければ、その不動産に対する評価は自然と向上します。モデルルームのような部屋を目指す必要はありませんが、家具の統一感を意識するなどインテリアにも工夫を施してみましょう。

第一印象を意識する

物件も人と同じで第一印象で判断される部分が多くあります。上記の点を参考にしながら、査定を受ける前や、売出し開始までに建物内の清掃や、土地の雑草除去などのひと手間を加えておくと、査定額アップが期待できます。あまり気にしすぎて売却のタイミングを逃してしまうと元も子もないので、無理のない範囲で手を加え、査定依頼後に担当者とより高く売るための工夫を相談することをお勧めいたします。

不動産売却時にかかる税金と諸費用について

不動産売却時にかかる税金と諸費用について

不動産売却では不動産会社への仲介手数料の他に、印紙代・登記費用・譲渡所得税・測量を行う場合は測量費用、また住宅ローンが残っている場合はその残債も支払う必要があります。

下記に、不動産売却にかかる諸費用をまとめました。

仲介手数料

不動産売却が成立した際、仲介業者に支払う報酬です。不動産会社に支払う報酬額の上限は法律によって決められており、物件の取引額によって下表のように速算できます。

取引額 仲介手数料
200万円未満 取引額×5%+消費税 ※特例あり
200万円以上400万円未満 取引額×4%+2万円+消費税 ※特例あり
400万円以上 取引額×3%+6万円+消費税

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※特例について
平成30年1月1日より、物件価格が400万円以下の売買・交換に関しては、通常の売買に比べて現地調査等の費用を要するものについて、上記の上限を超えて18万円(+消費税)までであれば受領できるようになりました。当然、売主様への事前の説明と合意がなければなりませんが、この法改正により仲介業者が売りづらい空き家等の取引を以前よりも積極的に行うことが期待できます。

印紙代

売買契約書に貼付する収入印紙で、金額は契約書記載の額に応じて変動します。
(例:500万円を超え1千万円以下→5千円/1千万円を超え五千万円以下→1万円)
※現時点では軽減税率が適用されておりますが、法改正により変更になる場合があります。

登記費用

不動産の売却に掛かる登記費用は主に書類作成や調査費等の司法書士報酬となりますが、抵当権(ローン残債)が残っていれば抵当権の抹消費用、登記住所と現在の住民票の住所が違っていれば、登記住所変更の費用も掛かります。
相場としては2~3万程度(抵当権のない場合)ですが、事前に詳しく知りたい方は個別にお見積りも取らせて頂きますので、お気軽にご相談ください。

譲渡所得税・住民税

譲渡益(売却により発生する利益)がある場合に発生します。
[譲渡所得=売却額-取得費用(取得価格+諸費用)-売却時諸費用-特別控除]で計算され、譲渡所得の約14.21%~39.63%(長期譲渡か短期譲渡か、マイホームか否か等により変動)の課税がなされます。また、状況に応じて3000万円特別控除や買換え特例、繰越控除などの軽減特例を受けることができます。

不動産所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 譲渡所得税率
5年未満(短期譲渡) 30% 9% 0.63% 39.63%
5年以上(長期譲渡) 15% 5% 0.315% 20.315%
10年以上のマイホーム
(6000万円以下の部分)
10% 4% 0.21% 14.21%
10年以上のマイホーム
(6000万円超の部分)
15% 5% 0.315% 20.315%

※表は左右にスクロールして確認することができます。

測量費用

土地境界を明らかにしたり、土地の測量や未登記部分の土地を登記する場合などに必要となります。

住宅ローン残債

売渡決済時に住宅ローンの残債があり、物件に抵当権が設定されている場合に一括で返済が必要になります。売却金額内で支払える場合は金融機関での決済時に、金銭受領後そのまま返済に充てますが、不足分が生じる場合は別途不足分を用意しておかなければ売却が出来ません。

その他

物件を手放すにあたり、状況に応じてクリーニング費用、残置物撤去費用、リフォーム費用、整地費用、解体費用、引越し費用などがかかる場合があります。

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